| |
ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
Оценка стоимости недвижимости - последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости, который обычно включает восемь этапов.
На этапе постановки задачи:
- Идентифицируется и подробно описывается оцениваемый объект
- Устанавливается цель оценки
- Устанавливается вид оценочной стоимости (рыночная, инвестиционная либо иная), подлежащей определению в ходе оценки
Идентифицируя оцениваемый объект, следует, прежде всего, определить и письменно зафиксировать его местоположение, статус и физический состав.
Оценка стоимости недвижимости имеет своей целью возможность использования заключения об оценочной стоимости. Она во многом предопределяет вид оценочной стоимости, которая должна быть определена, характер используемых данных, принципы, суждения и подходы, которыми руководствуется оценщик. Поэтому однозначное определение и фиксация цели оценки стоимости недвижимости проводятся именно на этапе постановки задачи.
Вид оценочной стоимости, фиксируемый при постановке задачи, должен соответствовать цели оценки стоимости недвижимости и определяться в соответствии с законодательными стандартами общепринятыми правилами оценочной деятельности. Так, например, для налогообложения недвижимости, принадлежащей физическим лицам, определяется инвентаризационная стоимость; для принятия решения о совершении сделки, в которой имеется заинтересованность, рыночная стоимость имущества.
На этапе составления плана работ определяются:
- График работ по оценке
- Источники и способы сбора информации
- Затраты на сбор и обработку информации
- Оценочная методология, соответствующая цели оценки и избранному виду оценочной стоимости
- Вознаграждение оценщика
Информация, необходимая для того, чтобы была проведена оценка стоимости недвижимости, может быть получена из периодических изданий и другой литературы, посвященной рынкам недвижимости, в специализированных базах данных, в государственных и муниципальных органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость, в риелторских и строительных фирмах, у других оценщиков. Большинство профессиональных оценщиков обладают собственными базами данных. Для получения информации могут потребоваться соответствующие специалисты, командировки в другие регионы, маркетинговые, социологические и другие исследования.
Затраты на сбор и обработку информации могут включать:
- расходы на доступ к платным базам данных и иных источников информации
- оплату услуг специалистов, привлекаемых к оценке (в зависимости от обстоятельств оценщик может воспользоваться услугами юристов, бухгалтеров, строителей, архитекторов и других специалистов)
- командировочные расходы
- оплату маркетинговых, социологических и других исследований
- расходы на изготовление материалов к отчету об оценке (карты, схемы, чертежи, таблицы, фотоматериалы и т.д.)
Вознаграждение оценщика устанавливается исходя из всех запланированных затрат с учетом сложности задачи и объема работ.
На этапе сбора и обработки данных оценщик собирает сведения, касающиеся не только самого оцениваемого объекта, но и его ближайших окрестностей, а также района, поселения (поселка, города) и региона его местоположения. В зависимости от природы оцениваемого объекта может потребоваться информация об аналогичных объектах в других регионах или даже других странах.
Оценщику могут потребоваться данные о продажных ценах аналогичных объектов, о расценках на строительные работы, другие экономические данные, информация об окружающей природной среде (климате, экологии, геологии и т.д.), данные о социальных (демографических, религиозных, культурных и др.), правовых, политических и других факторах, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.
Особое внимание, когда проводится оценка стоимости недвижимости, следует уделить проверке полноты и достоверности собранной информации; данные, в отношении которых имеются неустранимые сомнения в их полноте или достоверности, должны быть отброшены.
Собранные сведения должны быть обработаны и подготовлены для дальнейшего использования в оценочном процессе. Может потребоваться внесение обоснованных корректировок, уточняющих и дополняющих данные.
При оценке земельного участка, если тот входит в состав оцениваемого объекта, оценка его стоимости проводится, как правило, отдельно от оценки стоимости расположенных на нем зданий и сооружений.
Оценка стоимости недвижимости применяет несколько наиболее общепринятых методов.
Метод прямого сравнения продаж основан на сопоставлении оцениваемого объекта и сопоставимых (т.е. аналогичных ему по своим свойствам) объектов, относительно недавно проданных на рынке.
В затратном методе оценочная стоимость определяется исходя из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта с учетом износа - снижения стоимости в результате негативного воздействия всевозможных внутренних и внешних факторов.
Основа доходного метода - представление о стоимости как текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем. При этом учитываются не только размеры доходов, но и времена их поступления, а также уровень риска, связанного с их получением.
На этапе согласования проводятся:
- итоговая проверка данных, на которых основывается оценка
- проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки
- проверка правильности всех математических расчетов
- синтез оценочных стоимостей, полученных с использованием трех общепринятых подходов к оценке, в единое окончательное заключение об оценочной стоимости объекта
Оценка стоимости недвижимости оформляется отчетом - итоговым документом, представляемым оценщиком клиенту и содержащий заключение об оценочной стоимости недвижимости (в том объеме, в каком это предусмотрено договоренностью между клиентом и оценщиком) и любую другую информацию, имеющую отношение к оценке. В зависимости от потребностей клиента в отчет об оценке может быть включена более или менее детализированная информация об использовании данных, могут быть описаны допущения, принципы, подходы и суждения, которыми руководствовался оценщик.
| |
|
НОВОСТИ БИЗНЕСА
13.10.2008 В России начата сборка нового внедорожника
Ульяновский автомобильный завод приступил к серийному производству нового автомобиля UAZ Pickup. Впервые новинку показали на Московском автосалоне, прошедшем...
[подробнее...]
13.10.2008 ''Евросеть'' закрыла дочерние компании в Индии
Компания ''Евросеть'', крупнейший в России и СНГ сотовый ритейлер, закрыла свои дочерние компании в Индии. Об этом сообщила пресс-секретарь компании Наталья...
[подробнее...]
27.09.2008 ''АЗБУКА ВКУСА'' запускает новый проект SHOP-IN-SHOP
Сеть премиальных городских супермаркетов ''Азбука Вкуса'' (24 магазина) объявляет о старте нового проекта ''Вкусная Япония''. В магазинах сети концептуальный проект будет реализован в формате...
[подробнее...]
|
КУРСЫ ВАЛЮТ
ЦБРФ на
|
|
О КОМПАНИИ